La política de vivienda social como servicio social de interés general en Europa

Es curioso comprobar una y otra vez como este país nuestro tiene la extraña costumbre de ir cuando otros vuelven, de cuestionar como heterodoxo lo que para otros es normal. El caso es que en los últimos años asistimos a un apasionado debate sobre la imposición de reservas de suelo y aprovechamiento con destino a la construcción de viviendas protegidas, una polémica con el siempre polémico trasfondo, tan propio del urbanismo patrio, de la agresión a la terrible propiedad. Con debate o sin él, años después de las primeras iniciativas de planeamiento, el rechazo jurisprudencial y las iniciativas legales estatal y vasca de los años noventa, a lo largo de la primera década de este siglo la legislación estatal y autonómica incorporaron con metodologías y exigencia cualitativa y cuantitativa diversas las reservas destinadas a vivienda protegida.

Obviamente, en un país como el nuestro, en el que la práctica totalidad de desarrollos urbanísticos están paralizados y en el cual se está produciendo un duro ajuste del precio del suelo y la vivienda desde hace ya cinco años, el abismo antes existente entre vivienda libre y protegida ha desaparecido ya en muchos lugares. Pero eso no impide que en muchos de los planeamientos hoy vigentes, de acuerdo con las leyes conforme a las que fueron tramitados, existan bolsas de suelo muy importantes destinadas a la promoción de vivienda protegida, previstas incluso con una calificación urbanística específica, como un uso más, cuya ponderación con otros no dejará hoy de plantear problemas prácticos de interés. Junto a esas bolsas de suelo contamos, además, con un cierto número de viviendas desocupadas, vacías, muchas de ellas, pero no todas, susceptibles de ser destinadas a residencia habitual y permanente de familias que precisan alojamiento.

Y mientras aquí estamos, pensando qué hacer, casi incapaces de asumir que no volveremos a cabalgar sobre el ladrillo, al menos hasta dentro de muchos años. Como casi siempre en España andamos debatiendo planes y leyes que habrán de resolver los problemas de futuro mientras la gestión de los problemas de hoy languidece huérfana de iniciativas. Más gestión y menos planes, más acción y menos leyes podría ser el lema de una revolución a la española. Y es que, muy probablemente, nuevas leyes no nos sacarán de esta, y las ya vigentes, que incorporan muchísimos instrumentos para impulsar actuaciones transformadoras, que afronten los problemas de vivienda de la ciudad y los ciudadanos, podrían sin duda ayudar. Pero es más fácil legislar que gestionar.

España va cuando otros vuelven. Acaba de publicarse la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 8 de mayo de 2013, en los asuntos acumulados C-197/11 y C-203/11, resolutoria de sendas cuestiones prejudiciales planteadas por el Corte Constitucional belga. Vaya por delante, primero, el plazo de resolución. Desde que las cuestiones tuvieron entrada en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el 28 de abril de 2011, hasta la Sentencia han transcurrido poco más de dos años. Huelgan comentarios visto desde España. Y los problemas abordados no son menores. Se tratan en la Sentencia de 8 de mayo de 2013 cuestiones fundamentales para la articulación y desarrollo de la política de vivienda social en la Unión Europea, cuestiones tales como la configuración de tales políticas como servicios no económicos de interés general, la existencia y admisibilidad de ayudas de Estado a favor de las entidades privadas afectadas por cargas sociales en el desarrollo de su actividad de promoción urbanística o inmobiliaria, la determinación de los ciudadanos destinatarios de la vivienda social o la configuración como contrato de obra pública de la relación jurídica derivada de la imposición de cargas sociales que dan lugar a la edificación de viviendas sociales que han de ser vendidas a un organismo público de vivienda social o en relación con las cuales éste se subrogará en la posición de quien las edificó.

Da para mucho, pues, la citada Sentencia. Comencemos por la configuración de la política de vivienda social en la Unión Europea y la admisibilidad de ayudas de Estado no comunicadas, todo ello atendiendo a la posición expresada por el Tribunal de Justicia. Y es que, tras este reciente pronunciamiento difícilmente pueden suscitarse dudas acerca de la conformación de la política de provisión de vivienda de protección oficial como servicio social de interés económico general. Son muchas las razones que abonan esta conclusión, desde lo establecido en el artículo 2.2.a) y j) de la Directiva 2006/123/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, que deja fuera de su ámbito de aplicación a los servicios no económicos de interés general y a los servicios sociales relativos a la vivienda social, entre otros; hasta lo inicialmente afirmado en la Decisión de la Comisión de 28 de noviembre de 2005, relativa a la aplicación de las disposiciones del artículo 86, apartado 2, del Tratado CE a las ayudas estatales en forma de compensación por servicio público concedidas a algunas empresas encargadas de servicios de interés económico general, luego sustituida por la Decisión de la Comisión de 20 de diciembre de 2011, relativa a la aplicación de las disposiciones del artículo 106, apartado 2, del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea a las ayudas estatales en forma de compensación por servicio público concedidas a algunas empresas encargadas de servicios de interés económico general.

Pues bien, en esta última Decisión se afirma que “los hospitales y empresas encargadas de servicios sociales que tienen encomendadas tareas de interés económico general presentan aspectos específicos que deben ser tenidos en cuenta. En particular, debe tenerse en cuenta que, en las actuales condiciones económicas y en el estado actual de desarrollo del mercado interior, los servicios sociales pueden requerir un importe de ayuda superior al umbral establecido en la presente Decisión para compensar por los costes de los servicios públicos. Un importe superior de compensación por los servicios sociales no entraña necesariamente un riesgo mayor de falseamiento de la competencia. En consecuencia, las empresas encargadas de servicios sociales, incluidas las que proveen viviendas de protección oficial para ciudadanos desfavorecidos o grupos menos favorecidos socialmente que, por problemas de solvencia, no puedan encontrar vivienda en condiciones de mercado, deben beneficiarse también de la exención de notificación prevista en la presente Decisión, incluso en caso de que la compensación recibida supere el umbral general de compensación establecido en la presente Decisión. (…) Para poder beneficiarse de la exención de la notificación, los servicios sociales deben estar claramente identificados como servicios que responden a necesidades sociales esenciales en lo referente a la asistencia sanitaria, asistencia a largo plazo, asistencia infantil, acceso al mercado laboral, viviendas sociales y protección e inclusión social de grupos vulnerables”.

Lógicamente, el problema se centra en la concreción del alcance de la ayuda o, en términos de la normativa europea, de la compensación que, según afirma la citada Decisión de la Comisión, “no debe superar el importe necesario para cubrir los costes netos soportados por la empresa por el funcionamiento del servicio, incluido un beneficio razonable”. Más allá “la compensación que exceda de lo necesario para cubrir los costes netos soportados por la empresa en cuestión que opere el servicio no es necesaria para el funcionamiento del servicio de interés económico general y, por consiguiente, constituye una ayuda estatal incompatible que debe reembolsarse al Estado. La compensación concedida para la prestación de un servicio de interés económico general, pero utilizada en realidad para operar en otro mercado con otros fines que los precisados en el acto de atribución, tampoco es necesaria para la gestión del servicio de interés económico general y puede, por consiguiente, constituir también una ayuda estatal incompatible, que deberá ser reembolsada”.

La Decisión de la Comisión deja poco a sus destinatarios. Concreta la forma en que ha de calcularse el coste neto, distinguiendo los supuestos en que la obligación de servicio público incida a la baja sobre los ingresos de aquellos otros en que no ocurra así; concreta que ha de entenderse por beneficio razonable de la operación, por referencia al capital que tenga en cuenta el grado de riesgo, o la falta del mismo, soportado, cifrándolo en un porcentaje que no supere el tipo swap pertinente (adecuado para inversión sin riesgo) más cien puntos básicos (prima razonable para compensar la falta de liquidez durante el periodo de gestión). A partir de ahí la Decisión de la Comisión concreta la forma de atribución del servicio de interés económico general a la empresa, entre otras cuestiones.

El Tribunal de Justicia, sobre tal base, reenvía al órgano jurisdiccional nacional, la Corte Constitucional belga en el supuesto, la valoración de si las medidas adoptadas por los Estados miembros deben calificarse o no como ayudas de Estado en función de los objetivos de interés general que se traten de alcanzar con ellas, dado que, a la postre, deberá evaluar si las ayudas de que se trate encajan entre las exentas de comunicación por tratarse de compensaciones por servicio público concedidas a empresas encargadas de viviendas sociales que realicen actividades calificadas de servicio de interés económico general por el Estado miembro correspondiente. En todo caso, el contexto es claro, y no difiere del previamente apuntado por el Tribunal de Justicia en las Sentencias de 1 de febrero de 2001 (asunto SHLM) y 1 de octubre de 2009 (asunto Servatius). La provisión pública de vivienda social o de protección oficial, directamente o a través de obligaciones de servicio público, en circunstancias justificadas de diversa índole, pueden ser “un interés fundamental de la sociedad”, “pueden constituir igualmente razones imperiosas de interés general y, por ende, justificar restricciones” (§ 28 y 30 de la Sentencia de 1 de febrero de 2001).

En el siguiente comentario abordaré lo relativo a la relación entre cargas sociales impuestas a los promotores y relación jurídica con los organismos públicos a los que han de vender o ceder, mediante subrogación en su posición jurídica, las viviendas sociales que edifiquen. Ahí entra en juego la normativa europea de contratación pública, por un lado, y de libre circulación de personas, por otro. El Derecho europea no deja de sorprender por su capacidad de penetración sobre las políticas nacionales.

Julio Tejedor Bielsa

A vueltas con la responsabilidad

Entre las últimas sentencias que he leído me hago eco de la del Tribunal Supremo del pasado día dos de enero, que declara no haber lugar al recurso de casación planteado y confirma la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón del día 24 de enero de 2011.

Un minúsculo conflicto, comparado con tantos cuantiosos o relevantes que genera el actuar de los poderes públicos, fue la piedra que se lanzó al lago de las aguas judiciales. Y es que de aguas, de aguas residuales, versó el primer recurso. Reclamaba un vecino una pequeña cantidad como indemnización por los daños que le había originado el rebosar de las aguas el alcantarillado municipal. El juez de lo contencioso estimó su pretensión pero planteó una cuestión de ilegalidad ante el Tribunal Superior de Justicia. Y es que, según la normativa aragonesa, no podía exigirse “responsabilidad a la entidad que gestionara el servicio de alcantarillado por la entrada de aguas procedentes de la red pública en la finca particular a través de la acometida de desagüe, debiendo el usuario tener instalados los sifones o mecanismos adecuados para impedir el retorno” (artículo 5.3 del Decreto que aprueba el reglamento de vertidos de aguas residuales a las redes municipales de alcantarillado, que tiene fecha de 24 de febrero de 2004).

Convino el Tribunal Superior de Justicia en la ilegalidad de dicha previsión pues es claramente contraria a nuestro orden constitucional. Por un lado, vulnera el sistema de distribución de competencias, al ser el legislador estatal el que debe regular el régimen básico de responsabilidad de las Administraciones públicas o el corpus de Derecho civil (reglas 8ª y 18 del art. 149.1 CE). Por otro, además, hay que recordar que tampoco puede un legislador autonómico excepcionar el régimen de responsabilidad de los poderes públicos y el control de los Tribunales del actuar administrativo (arts. 9 y 106 CE), ni restringir el derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE). En consecuencia, cada situación deberá analizarse de manera individual para determinar quién es el responsable de los daños.

El Supremo confirmó esta argumentación a pesar de los intentos del letrado de la Comunidad autónoma de explicar que el  Decreto no trataba de eludir el régimen de responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas y que sólo se limitaba a imponer a los vecinos un cumplimiento diligente de sus obligaciones. Pero esa no era la comprensión que se deducía tras la lectura del precepto.

Es cierto que el régimen de responsabilidad patrimonial debe ser objeto de una reforma, como propugna la mejor doctrina. Pero una cosa es precisar algún aspecto para evitar los abusos, porque parece que siempre y en todo caso ha de responder la Administración pública y, en consecuencia, al final paga la Hacienda pública, esto es, todos nosotros; y otra muy distinta minorar las bases de exigencia de responsabilidad por el daño causado o establecer dispensas o excepciones.

Cimiento sólido del Estado que quiera calificarse como de Derecho es la exigencia de responsabilidad. Pública y privada. Hemos de insistir en ser conscientes y responsables de nuestras actuaciones. Y del actuar de la Administración también considerar si las autoridades que deciden han obrado conforme a la legalidad y de manera razonable. Esto es, y volviendo al origen del conflicto, que cada uno respondamos de nuestras aguas sucias.

Mercedes Fuertes López

Síntesis y texto del Anteproyecto de Ley de eficiencia contencioso-administrativa (2013)

Cuando escucho al poder público la palabra eficiencia ( “eficacia al mínimo coste”) se me dispara la alerta por si ocultase una argucia política para rebajar derechos ciudadanos. Sin embargo, en el caso del recientísimo Anteproyecto de Ley de Eficiencia de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa datado en Marzo de 2013, creo que hay que franquearle el paso con una sonrisa esperanzadora. Veamos su alcance.

1. En primer lugar, su contenido es eminentemente técnico y no político. No sabemos como puede salir el Anteproyecto tras su paso por el Consejo de Ministros o tras doblar el Cabo de las Tormentas del Parlamento, pero su contenido, criterios y finalidad parecen estar guiados por racionalidad, objetividad y congruencia bajo criterios razonables desde la perspectiva jurídica.

2. En segundo lugar, la reforma se fundamenta en un espléndido Informe Explicativo y Propuesta elaborado por una Sección Especial de la Comisión General de Codificación cuya composición por profesionales del Derecho Público armoniza tres vertientes: la académica ( tres catedráticos de Derecho Administrativo), la profesional ( tres abogados del Estado ), la judicial ( dos magistrados del Supremo, uno de TSJ y dos de Juzgados de lo Contencioso-Administrativo) y contando con la colaboración de un Grupo de Estudios formado por profesores de Derecho Administrativo expertos en derecho comparado.

Con ello se evita el maniqueísmo presente en muchísimos anteproyectos legislativos sobre si está elaborado por “académicos” o por ” técnicos funcionarios”.

Aunque no están presentes los abogados como colectivo profesional, quizás se debe a que necesariamente en la andadura del anteproyecto serán llamados a formular alegaciones y sugerencias. También puede echarse en falta la presencia de Catedráticos de Derecho Procesal ( aunque la disciplina contenciosa ha sido tradicionalmente asumida por los profesores de Derecho Administrativo, ya que el peso del proceso civil supletorio quizás debería valorarse).

Sin embargo, tampoco debe la Comisión Técnica par ser operativa convertirse en un lento paquidermo o Torre de Babel , de manera que considero que la cualificación y experiencia de los llamados a formar parte de la Sección es sobradamente solvente y asegura el éxito de la iniciativa.

3. Así, las cosas, contamos con documentación por partida doble, que ofrezco en anexo.

De un lado, el Informe explicativo, de tremendo valor porque reúne las virtudes de la sencillez ( huye de conceptualismos estériles), pragmatismo (resuelve problemas concretos), sensatez ( razona el motivo de abordar o aparcar unas u otras cuestiones) y sistemática racional ( expone la problemática de cada vertiente, fija criterio y finalmente expone propuesta de redacción del precepto que pudiera ser afectado por la modificación).De otro lado, el Anteproyecto, como borrador de la que pudiera ser la reforma legal de la LJCA de 1998, como texto articulado y cerrado, liberado de motivaciones.

4. Con carácter previo resaltaré algunos interesantes datos ofrecidos sobre la litigiosidad contenciosa por el Informe. En 2011 “ Los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo estimaron… un 46,8 por 100 del total de recursos. Las resoluciones de los Juzgados recurridas en apelación ante los Tribunales Superiores de Justicia fueron revocadas en un 24,6 por 100. El Tribunal Supremo actuando en casación estimó el 26,6 de los recursos.”.

Por otra parte, el volumen de sentencias dictadas en España duplica con holgura las propias de otros Estados democráticos de nuestro entorno ( Reino Unido, Alemania o Francia).

5. Me limitaré por ahora a exponer de forma telegráfica las líneas de reforma para quienes tienen poco tiempo ( los documentos son extensos), poca fe ( quienes piensan que quedará en vía muerta) o son maliciosos ( ¿maniobra de distracción técnica para apartar a la comunidad jurídica de los problemas políticos generados a la justicia con mayúsculas, el derecho de acceso – tasas- y su independencia- la reforma del CGPJ).

I.- Creación de Comisiones Administrativas Independientes. Se trata de crear órganos administrativos especializados e independientes que, con carácter previo al proceso contencioso-administrativo puedan resolver impugnaciones de actuaciones administrativas en determinados campos caracterizados por su componente masivo o donde existen criterios consolidados o reglados. Se trata de filtrar con procedimientos cuasijurisdiccionales ante órganos administrativos grandes bloques de materias. En la línea del Jurado de los Tribunales Económico-Administrativos o Tribunales Especiales de Recursos Contractuales, pero adentrándose en materias novedosas: + Comisión Central de Empleo Público ( u otras Comisiones independientes de empleo público de ámbito autonómico o local). + Comisión Central de Extranjería. + Comisión Central de Tráfico.

Además dichas Comisiones tendrían un papel consultivo al poder dictaminar sobre las dudas interpretativas que le sometan las autoridades en su ámbito material.

II.- Posibilidad de suspender en vía administrativa un procedimiento hasta que se resuelva un proceso contencioso-pendiente sobre asunto similar.

III. Mejoras técnicas en procesos-testigo y extensión de efectos de sentencias. En los procesos testigos, una vez dictada sentencia, los recurrentes podrán optar por desistir o pedir la extensión de efectos, pero no por continuar con sus propios procesos. La extensión de efectos de las sentencias en asuntos repetitivos podrá acordarse no solo por el órgano jurisdiccional sino por la propia Administración, evitándose trámites judiciales inútiles.

IV. Los cambios son muy sustanciales en el recurso de casación estatal ( con criterios aplicables al recurso de casación autonómico, mutatits mutandis) :

- Todas las sentencias dictadas en única instancia o en apelación por las Salas de Audiencia Nacional o Tribunales Superiores de Justicia, por los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo periféricos o Centrales, serán susceptibles de recurso de casación ante el Tribunal Supremo. En idénticas condiciones, previa interposición de recurso de súplica, serán impugnables los Autos que declaren la inadmisión del recurso o pongan término a pieza separada de medidas cautelares o dictados en ejecución de sentencia. No importará la cuantía ni la materia.

A) El recurso deberá orientarse exclusivamente a “fijar la interpretación de normas de Derecho estatal o de la Unión Europea relevantes y determinantes del fallo impugnado”.B) Solo será admitido cuando la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo “estime que presenta interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia”. El barniz decisionista de este criterio se mitiga al contemplar como motivación expresa de apreciación de tal interés los siguientes criterios:1) Haya aplicado normas sin existir jurisprudencia o deba ser reconsiderada a la vista de la controversia jurídica suscitada.2) Se aparte de la jurisprudencia anterior, por considerarla equivocada.3)Fije, ante supuestos de hecho iguales, una interpretación de las normas contradictoria con la de otros órganos jurisdiccionales.4) Siente doctrina gravemente dañosa para los intereses generales.

5)La sentencia recurrida afecta por el carácter normativo de la actuación administrativa recurrida a gran número de situaciones.

6) La sentencia aplica Derecho Comunitario en contradicción con la jurisprudencia del Tribunal de Justicia Europeo o prescindiendo de plantear una cuestión prejudicial que hubiere sido necesaria.

V. Supresión del plazo de rehabilitación de plazos procesales. Solo se admitirá la presentación de escritos de demanda y contestación dentro del día en que se notifique la resolución que le tenga por caducado en su derecho, pero no en otros escritos procesales menores. Con ello se evita una clamorosa rémora del impulso procesal.

VI.- Se facilita el allanamiento de la Administración brindando al letrado público que pueda solicitar la suspensión por un plazo de dos meses para comunicar su parecer razonado a la autoridad, y si se estima el allanamiento no implicará condena en costas.

VII. Posibilidad de Sentencias dictadas de viva voz en el procedimiento abreviado, tras finalizar la vista oral y documentando el Secretario una certificación con “todos los pronunciamientos del fallo” ( no los fundamentos de derecho que se expusieron verbalmente y constaran en el soporte videográfico).

VIII. La competencia sobre nacimiento y extinción de relaciones de servicios de funcionarios públicos serán competencia en todo caso de las Salas de la AN y de TSJ, suprimiéndose el conocimiento de las mismas por parte de los Juzgados periféricos ( caso de funcionarios de Administración Local) o Centrales ( caso de funcionarios de Administraciones independientes).

IX. Las peticiones de ejecución de actos firmes seguirán tramitándose por el procedimiento abreviado, pero el órgano judicial podrá “acordar la tramitación del procedimiento ordinario, previa audiencia de las partes, cuando atendidos los términos en los que está planteada la controversia, considere mas apropiado este procedimiento para poder resolver el recurso contencioso-administrativo”. Así se propicia el debate mas sosegado sobre la frecuente cuestión del “sentido del silencio” en el caso de ejecución de actos presuntos.

X. Las alegaciones previas por posible inadmisión del recurso podrán plantearse dentro de los diez primeros días para contestar la demanda ( y no el exiguo plazo de cinco días que era disuasorio).

XI. El trámite final de Vista y conclusiones solo será necesario cuando “en atención a las pruebas practicadas o la índole del asunto, se considere necesaria su práctica”. Se evita la repetición inútil en conclusiones de lo dicho en la demanda y contestación cuando no ha existido prueba o bien no hay cuestión jurídica de nueva perspectiva.

XII. Las sentencias y autos en su ejecución no solo serán notificados a los representantes procesales de la Administración sino “comunicadas” al órgano que deba cumplirlas.

XIII. En materia de costas, su cuantía se remite “ a la escala reglamentariamente establecida”. No se incluirán en las costas los gastos de abogado y procurador correspondiente a los codemandados voluntarios. En el caso de acciones de responsabilidad conjunta ( varias Administraciones o Administración con particular) la sentencia condenatoria fijará la parte que debe pagar cada uno; si es desestimatoria se abonarán a los demandados por partes iguales. No se impondrán las costas en el incidente de medidas cautelares, ya que es la única oportunidad de reacción frente a la ejecutividad de los actos administrativos.

6. Otras cuestiones de interés han sido sugeridas por la Sección Especial pero sin conclusiones detalladas, por lo que no han sido abordadas por el Anteproyecto, tal como la adaptación del régimen de competencias de los órganos judiciales o la incorporación de una regulación de las especialidades probatorias contencioso-administrativas ( particularmente la regulación del tiempo de anuncio de pruebas periciales en procedimiento abreviado).

En fin, muchísimas son las reflexiones que me despierta este crucial Anteproyecto, pero por “economía procesal” (personal y del blog) las dejaré para comentar el Proyecto que en su día alumbre ( u “oscurezca”) el Consejo de Ministros.

Por ahora, modestamente creo que se avanza en la dirección correcta.Aquí está el Informe Explicativo de la Propuesta .Aquí está el Anteproyecto.

Órdago jurisprudencial: responsabilidad subsidiaria del expropiante por insolvencia del beneficiario

El pago de los justiprecios siempre ha sido fuente de litigios en cuanto a la determinación de su cuantía, pero con la actual crisis económica un nuevo fenómeno comienza a penetrar en los Tribunales. Es el caso de las empresas concesionarias de autopistas, que fueron en su día beneficiarias de la potestad expropiatoria y que estando obligadas al pago del justiprecio al infortunado particular privado de sus bienes, se encuentran en situación de concurso de acreedores. El atribulado propietario se cansa de reclamar a la empresa concesionaria y parafraseando al Tenorio diría aquello de “clamé al concesionario y no me oyó, y ya que sus puertas me cierra, de mis reclamaciones en la tierra, responda el Estado, que no yo”.  Ahora, recientísimos pronunciamientos de las Salas Contencioso-Administrativas de los Tribunales Superiores de Justicia de Castilla-La Mancha así como de Madrid, con una soltura y sentido común admirable declaran la responsabilidad subsidiaria del Estado ante el impago por el concesionario insolvente del justiprecio al expropiado. Como dijo el astronauta: “un pequeño paso para el beneficiario pero un gran paso para la justicia administrativa”. Veámoslo con detalle.

1. En primer lugar, el propio Tribunal castellano-manchego en la Sentencia de 12 de Febrero de 2013 (rec.321/2012), siguiendo otros precedentes aislados de la propia Sala, realiza una clara síntesis del litigio:
“El supuesto que este Tribunal analiza es ciertamente novedoso, y la situación que se describe también: a los particulares se les ha expropiado determinados bienes, lo que se ha verificado contra su voluntad por la Administración por razón de interés público; expropiación llevada a cabo por un procedimiento de urgencia (primero ocupo y luego pago) y ejecutada la obra a través de un tercero, Concesionaria de Autopistas, a quien la Ley obliga directamente al pago de los justiprecios definitivos, los que no son satisfechos por la situación concursal de la Concesionaria, sin que los terrenos expropiados puedan revertir nuevamente a los propietarios por ingresar los bienes afectados en el dominio público.”

2. A renglón seguido, la Sentencia sigue el método platónico de plantearse preguntas y evaluar las respuestas a la luz de la razón:

“Ante la situación descrita surgen una serie de interrogantes: 
1.-¿El Justiprecio puede devenir total o parcialmente ineficaz por una hipotética insolvencia de la Concesionaria? 
2.- ¿Qué naturaleza tienen los justiprecios? 
3.- ¿La Administración cumple su cometido requiriendo a la Concesionaria para que pague? ¿Es satisfactoria esta actuación o tiene que hacer más y en su caso qué? 
4.- ¿De qué modo puede afectar la evolución del Concurso en el pago de los justiprecios? 
5.- Si los propietarios deben cobrar los justiprecios, ¿deben esperar a la evolución del Concurso quedando su derecho sujeto a una condición suspensiva? 
6.-Las relaciones jurídicas bilaterales entre Administración y Concesionaria (resolución del contrato, fianzas, préstamos participativos, indemnizaciones a determinar en su cuantía por no prolongación de la Autopista…), pueden tener efectos perjudiciales para los propietarios que sólo quieren cobrar lo que se les adeuda? 
7.-¿Debe atender ya la Administración, subsidiariamente, el pago de los justiprecios, subrogándose en el procedimiento concursal, de modo que si alguien debe salir perjudicado en el impago por la Concesionaria, tanto en la cantidad como en el tiempo, sea la Administración y no los propietarios? 
8.- Si nadie parece tener dudas, incluida la propia Abogacía del Estado, de que al final, en el caso de que la Concesionaria no pueda pagar los justiprecios, el Estado, subsidiariamente, debe abonarlos, porqué no lo hace ya? “

3. Para responder, la sentencia parte de la regulación constitucional de la propiedad privada y  la expropiación forzosa (art.33.3 CE:” “Nadie puede ser privado de sus bienes y derecho sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las Leyes”), y concluye:

“ Desde la perspectiva anterior, la indemnización que debe percibir el expropiado, en sustitución del bien que le es arrebatado por razón de interés publico y utilidad social, se convierte en una GARANTÍA CONSTITUCIONAL, EN UN DERECHO SIN EL CUAL NO SE JUSTIFICA LA INTROMISIÓN DE LOS PODERES PÚBLICOS, y desde luego ajeno a cualesquiera avatares derivados del procedimiento elegido por la Administración para la llevar a cabo la expropiación , de la intervención de una Concesionaria o de la insolventa de ésta. 
Y este derecho constitucional se ve laminado desde el momento en que el expropiado no recibe la indemnización establecida”

Contundencia y claridad. Las mayúsculas son de la propia sentencia.

4. El segundo dato en que se apoya la sentencia es el referido a la propia Ley de Expropiación Forzosa:
“La Ley de expropiación Forzosa no contempla la posibilidad de que el expropiado se pueda quedar sin compensación económica (Art. 48), sin duda porque parte de la perspectiva de que sin ese pago no se produce la traslación de la propiedad. La sentencia delT.S. de 23-11-2010 (Rec. 2150/2007 ) señala que “el puntual pago del justiprecio de los bienes expropiados es de innegable interés general pues sin una adecuada salvaguarda de la propiedad privada no existiría el Estado de Derecho “

5. Y como tercer dato, o clavo para crucificar a la Administración expropiante, el argumento lógico:

“Aunque partamos de la condición de beneficiario del concesionario, se trata de una cualidad compartida con la Administración de los bienes en cuanto propietaria de los mismos. Sin haber pagado el precio de los bienes que adquiere se le considera sin título para adquirir su dominio y por tanto no existe causa ni razón para la adquisición. Sin esta causa incurre en enriquecimiento injusto ya que el despojo del propietario se traduce en un lucro sin derecho alguno que lo justifique.(…)
Porque no debemos olvidar que es la Administración la que expropia y la que se queda con el bien expropiado; la Concesionaria es efectivamente un “vicario”, un mandado elegido por la Administración; y los propietarios expropiados ante el incumpliendo del mandado en el pago de los justiprecios, se dirigen al mandante, sin que éste pueda rehuir su obligación de pagar en defecto de aquél justificándolo al amparo de una situación concursal, que como hemos visto, cualquiera que sea su futuro, nulo efecto debe producir para los afectados, más allá del retraso evidente en el cobro del justiprecio.

Mas adelante dirá:

“Los justiprecios firmes, en tanto devienen de actos administrativos igualmente firmes, deben ser ejecutados, y la evolución del concurso de acreedores no puede cambiar este destino por contrario al mandato constitucional.”…)Abunda en todo lo anterior el que la Administración es la GARANTE y tiene en todo momento el CONTROL del procedimiento expropiatorio: decide expropiar, lo hace por el procedimiento de urgencia, decide hacer la obra a través de un tercero que va a verse retribuido mediante los “peajes”, elige a este tercero y finalmente se queda con los bienes.

6. Finalmente, la sentencia señala que  la situación concursal no es obstáculo para que el expropiado pueda dirigirse con éxito frente a la Administración.

“Conforme al Art. 4º del Reglamento de Expropiación Forzosa, corresponde a la Administración expropiante “decidir ejecutoriamente en cuanto a la procedencia y extensión de las obligaciones del beneficiario respecto al expropiado y adoptar todas las demás resoluciones que impliquen el ejercicio de dicha potestad”, utilizando los medios de ejecución previstos en la LRJ-PAC, y señaladamente el de la ejecución subsidiaria previsto en el Art. 98, y ello directamente sin obligar al expropiado a superar toda una suerte de obstáculos de la Ley Concursal (entre los que se encontraría el tener que aceptar quitas o esperas y, en todo caso, renunciar al pago de la cantidad que no consiga cobrar por esa vía) cuyos postulados no están pensados para créditos de esta naturaleza, derivados de adquisiciones coactivas de la propiedad.”

7. Consciente de la novedad y del pantanal en que se adentra la sentencia se cuida de precisar que no se desorbiten sus conclusiones.

“¿Quiere esto decir, que siempre y en todo caso los expropiados podrían reclamar del Estado directamente el pago de los justiprecios cuando interviene la figura del Concesionario de Autopistas? 
No llegamos a tanto; como antes dijimos, el primer obligado es la Concesionaria porque así lo establece la Ley (Art. 17.2 de la 8/1972, 10 mayo, de construcción, conservación y explotación de autopistas en régimen de concesión); pero constatado que dicha Concesionaria no puede hacer frente al pago de los justiprecios, pues por este motivo se declaró en Concurso Voluntario, es decir, siendo notoria la insolvencia de esta mercantil, y es indiferente si la insolvencia es provisional o definitiva, debe ser la Administración expropiante la que asuma el pago del justiprecio para cumplir con el mandato constitucional, en calidad de responsable subsidiario, y sin perjuicio de los derechos que adquiera si paga por otro. “

8. En esta misma línea, se ha pronunciado el también recientísimo Auto dictado por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Madrid con fecha 21 de Enero de 2013 (rec.1755/2005):

“ Pues bien teniendo en cuenta lo expuesto, es claro para esta Sala, que la Administración, titular de la potestad expropiatoria conforme al artículo 2 de la Ley de Expropiación Forzosa , y el artículo 3 del Reglamento es garante de que el procedimiento termine con el pago del justiprecio en el plazo señalado. Y si bien es cierto que el artículo 5 del Reglamento de Expropiación impone la obligación de pago al beneficiario, ello no exime a la Administración de su responsabilidad patrimonial en los términos que anteriormente se han expuesto. No se concilia ni con el principio de legalidad, ni con el principio de responsabilidad jurídica que se han expuesto, el abocar al propietario de la finca expropiada y ocupada pero cuyo precio no se ha satisfecho a someterse a la incertidumbre de un procedimiento concursal, ya que esto implicaría que la Administración ha eludido con éxito su responsabilidad.

SEXTO.- A mayor abundamiento en el presente supuesto estamos en presencia de una expropiación para una autopista, por lo que es de aplicación lo previsto en el Ley 25/1988, de Carreteras y la Ley 8/1972, de Construcción, Conservación y Explotación de Autopistas en Régimen de Concesión. Y conforme al art. 17.1 de la Ley 8/1972 los bienes y derechos expropiados que queden afectados a la concesión se incorporarán al dominio público del estado desde su ocupación y pago. Y al estar en presencia de una expropiación por el procedimiento de urgencia, el estado adquiere la propiedad con la ocupación. Por lo que no pagarse el justiprecio por la insolvencia de la concesionaria, que es la primera obligada al pago, estaríamos ante un claro supuesto de enriquecimiento injusto por parte de la Administración, la cual ya es dueña de la finca expropiada y ha permitido que el beneficiario no pague el justiprecio.

Por lo que, si el concesionario no cumple con las obligaciones que le impone el art. 17.2 de la Ley 8/1972, de 10 de mayo cuando establece que en el procedimiento expropiatorio el concesionario asumirá los derechos y obligaciones del beneficiario y en consecuencia no satisface las indemnizaciones de toda índole que procedan por razón de las expropiaciones y ocupaciones temporales necesarias para la ejecución del proyecto, es evidente que esas obligaciones deberán asumirse por la Administración expropiante por ser patrimonialmente responsable de los daños en los derechos del expropiado.

Máxime, si tenemos en cuenta que la potestad expropiatoria reside en la Administración Pública, pero cuando ésta se ejerce en beneficio de otra persona, conforme al artículo 2.2 de la Ley de Expropiación Forzosa y artículo 3.1 de su Reglamento, ésta ejecuta por sustitución, funciones públicas a pesar de ser una persona jurídica privada, lo que repercute en las consecuencia que produce la actuación expropiatoria que promueve y de la que se beneficia. De aquí el artículo 4 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa , al deslindar las atribuciones de la Administración expropiante y del beneficiario, disponga que corresponde a aquélla, en su calidad de titular de la potestad expropiatoria “decidir ejecutoriamente en cuanto a la procedencia y extensión de las obligaciones del beneficiario respecto al expropiado”.

En este sentido el Tribunal Supremo en sentencia de 21 de Noviembre de 2005 , 6 de Abril de 2005 , 12 de Febrero de 1996 , 3 de Mayo de 1990 , han fijado doctrina consolidada en la línea de entender responsable a la Administración expropiante en los supuestos en los cuales el beneficiario ha trasmitido la titularidad de los terrenos a un tercero. Dichas Sentencias del Tribunal Supremo exponen como doctrina de la Sala que “la reversión es un derecho ejercitable frente a la Administración expropiante cualquiera que sea el beneficiario o actual titular de los bienes expropiados…” admitiendo que el pago de dicha indemnización sustitutoria ha de corresponder a la administración expropiante.

Criterio expuesto que puede perfectamente predicarse en el supuesto de falta de pago del justiprecio por la beneficiaria.”

9. Este último auto tiene un valor añadido ya que se pronuncia en un incidente de ejecución de sentencia condenatoria al pago a cargo de la beneficiaria, y en particular “ procede dilucidar en esta ejecución de sentencia, si después de haberse declarado en concurso de acreedores, la concesionaria y beneficiaría de la expropiación Autopista Madrid-Sur por Auto del Juzgado de lo Mercantil n° 4 de los de Madrid y haberse dictado Auto por esta Sección de 29 de noviembre de 2012 por el cual y por aplicación de lo establecido en el art. 55 de la Ley Concursal se acordaba la paralización de la ejecución de la sentencia dictada, respecto a la beneficiaría declara en concurso, es procedente declarar la responsabilidad de la Administración para el cumplimiento de la Sentencia dictada en la que se estableció el pago del justiprecio por la expropiación de la finca.”

La abogacía del Estado señalaba que para exigir responsabilidad por este cauce a la Administración debía iniciarse un procedimiento administrativo y judicial autónomo pero no decidirse en el incidente de ejecución de una sentencia en que no fue parte. La Sala madrileña lo despacha sin perder de vista la tutela judicial efectiva:

“Si como pretende el Abogado del estado, obligáramos al expropiado que ha perdido su propiedad que ha pasado al Estado, y que después de un largo periodo de tiempo ha obtenido un justiprecio, el cual no ha sido pagado por la concesionaria, al haber incurrido en una situación de insolvencia, que es lo que implica la declaración del concurso de acreedores, y le obligáramos a, en vez de declarar la responsabilidad patrimonial de la Administración en la ejecución de la sentencia que fijó el justiprecio, iniciar un procedimiento administrativo y judicial independiente. Entendemos que ello implicaría una lacerante y clara vulneración del principio de tutela judicial efectiva, procedimiento de Ejecución de Sentencia en el cual la Administración ha sido parle y se le ha oído para evitar un supuesto de indefensión.

No se pueden, por tanto, compartir en absoluto las alegaciones del Abogado del Estado, que pretende, que con total olvido de la responsabilidad de la Administración, que el expropiado se someta a todas las vicisitudes e incertidumbres del concurso y luego se deduzca la lesión al patrimonio del expropiado en otra procedimiento independiente.”

10. En fin, la última palabra la tendrá el Tribunal Supremo. Citaré únicamente un caso resuelto por la STS de 21 de Julio del 2011 (rec. 3676/2010) de impago por beneficiario de expropiación para una concesión minera, en que el expropiado ejerce su acción de responsabilidad frente al Estado y resume su fundamento o recurso del siguiente modo:
“Mantiene que se ha producido una tardanza intolerable en la actuación de la Consejería de Industria de la Xunta de Galicia, que el obligado no tiene el deber jurídico de soportar y que ha motivado que hayan transcurrido más de diez años desde que la Administración decretara la expropiación de los derechos mineros sobre el Permiso de Investigación “Breijas nº 2606″ en Silleda, y que fueron valorados en la cantidad de 28.750.000 ptas, sin que la empresa expropiada haya percibido el justo precio y que ello si bien es imputable a la sociedad beneficiaria, “Aridos do Deza S.L”, ha contado con la complacencia de la Administración y el incumplimiento de lo previsto en el art. 48.1º de la Ley de Expropiación Forzosa y art. 42.2 de la Ley de Procedimiento Administrativo 30/1992, de 26 de noviembre. 
Por otra parte, califica la actuación de la Administración demandada como negligente e inoperante y que ello ha causado la pérdida de la indemnización y por ello la Administración debe responder. No consta cómo se tramitó la vía de apremio ni si se intentó el embargo de inmuebles y su preceptiva anotación en el Registro de la Propiedad.
Por último, considera que la actuación de la sociedad beneficiaria no rompe el nexo causal ya que la resistencia al pago no es la causa de la insolvencia que finalmente se produjo.”

Sin embargo, la Sentencia recurrida es confirmada por el Tribunal Supremo en los siguientes términos:

“Ciertamente, es clarificador que es la conducta de la entidad beneficiaria quien va incidiendo de forma decisiva en cada uno de las fases que discurren para llevar a puro y debido efecto el pago de la indemnización, sin que se observe que la Administración haya actuado negligentemente por el hecho de que se tramite la vía jurisdiccional ante la valoración del Jurado Provincial para la ejecución del crédito forzosamente. Y ello, por cuanto tampoco la recurrente hasta el 11 de julio de 2003 no se dirige a la Delegación territorial de industria a los efectos de requerir actuaciones ejecutivas contra el patrimonio social de la beneficiaria (…)Existe por tanto, una evidente conducta de tercero que enerva el nexo causal que debe concurrir en la determinación de la existencia de un supuesto de responsabilidad patrimonial. Y ello, determina que el daño o lesión que se alega no sea antijurídico en el sentido previsto en el artículo 139.2 de la Ley 30/1992 .”

12. No he estudiado el tema a fondo, y tanto la Sentencia castellano-manchega como la madrileña me parecen magníficas y a la altura de lo que se espera de la Justicia. Sin embargo, me surgen dudassobre tal responsabilidad subsidiaria por parte de la Administración expropiante ante el impago del beneficiario, por tres razones.

La primera, porque si la fuente de responsabilidad no es extracontractual sino que deriva del diseño legal y constitucional del instituto expropiatorio y la propiedad, lo cierto es que se está alzando una  responsabilidad subsidiaria que no cabe presumir sino que debe contar con amparo legal expreso ( lo que no es el caso, ya que el art.5 del Reglamento de Expropiación Forzosa impone el pago al beneficiario pero no al expropiante).

La segunda, porque si la fuente de responsabilidad es extracontractual, hay que recordar que la responsabilidad por anormal funcionamiento del servicio público se apoya precisamente en que la Administración “hace lo que no debe” o “no hace lo que debe”, de manera que si la Ley le impone solamente ejercer acciones ejecutivas y apremios para cobrar del beneficiario, si estas resultan infructuosas, ahí acaba su diligencia, y por tanto no empieza su responsabilidad.

 Y la tercera porque si el título último de responsabilidad consiste en que la Administración expropiante es quien promueve y se beneficia en última instancia de la expropiación ( y el beneficiario es un mero esbirro), se está abriendo una grieta en el principio de personalidad jurídica propia de cada sujeto ( con su secuela de responsabilidad diferenciada) así como alzando el muro de las concesiones y contratos en general para  desembocar en un sistema de vasos comunicantes de responsabilidades extremadamente peligroso para la seguridad jurídica.  A lo mejor no tardamos en ver aquéllo de  ”a riesgo y ventura del contratista” sustituido por  ”a riesgo y ventura de la Administración”, o mejor aún: ” Con garantía del Estado”. Como en todo, in medio, virtus.

Aquí están los dos pronunciamientos judiciales en su integridad. La Sentencia de 12 de Febrero de 2013 de Castilla-La Mancha y el Auto de 21 de Enero de 2013 de Madrid.

Triplete de eventos sobre Internet y Derecho

No deja de ser paradójico que quienes comunican sus inquietudes de forma virtual  afronten un encuentro pionero en España para verse las caras y abrir un foro directo y de viva voz sobre el nuevo planeta de la blogosfera jurídica.

 La ocasión la brindará el foro “ El Derecho en La Red” promovido por el Colegio de Abogados de Madrid que, con la colaboración del whisky The Glenlivet, tendrá lugar el próximo viernes, día 10 de Mayo en el Salón de actos del Colegio.

  He tenido la fortuna de ser invitado a participar en dicho evento, junto a mi colega de sangre virtual, Antonio Arias ( www.fiscalizacion.es),  con el aliciente añadido de compartir mesa “rectangular”, entre otros, con figuras de la talla de Carlos Guerrero (www.carlosguerrero.es), Andy Ramos (www.interiuris.com), Jorge Campanillas (www.iurismatica.com) y Paloma Llaneza (www.palomallaneza.com).

    Manipulando la leyenda del frontispicio del Manicomio de Zaragoza, podría decirse de este grupo de embajadores de la blogosfera jurídica, que “no están todos los que son, pero todos los que están, lo son”. Ya lo creo. Un lujo contar con estos “caballeros de la mesa rectangular”, juristas envueltos en liderazgo y grandes comunicadores tras las bambalinas de sus blogs.

    Especialmente me ilusionará poder pulsar el estado de opinión y percepción por los profesionales de la abogacía de los blogs jurídicos. Diríase que el fenómeno de los blogs, como los viajantes pertinaces, metió el pie en la puerta del Derecho de rancio pergamino e introdujo un soplo de frescor que, se fue convirtiendo en vendaval y me atrevo a decir que en viento monzón, irregular e impredecible en sus efectos.

  La información jurídica a través de los blogs ha cobrado vida propia, se enriquece y retroalimenta con los comentarios y contribuye a la difusión no solo de leyes y jurisprudencia (lege data) sino a la generación de opiniones y líneas de cambio (lege ferenda). Un fenómeno único y poliédrico que tendrá su primera aproximación multilateral y crítica en el Colegio de Abogados de Madrid.

Al final del evento la entidad colaboradora, The Glenlivet, a través de su National Brand Ambassador ofrecerá  a los asistentes una cata sensorial. No está de más recordar en este blog, como nos informa un célebre enólogo, que aquélla destilería se fundó en Escocia en 1824 por George Smith, quien obtuvo la primera licencia legal para producirlo y comercializarlo, lo que provocó amenazas y pendencias por parte de los propietarios de las restantes destilerías ilegales y los contrabandistas, de manera que el empresario portaba ( y usaba) para defender su destilería las dos pistolas que le regaló Alexander Gordon, el cuarto “Duke of Gordon” (el que fuere Guardían del Gran Sello de Escocia, que simbolizar la aprobación regia de los documentos importantes del Estado). Fue tan popular que los competidores trataron de imitar su nombre, hasta que gubernativamente se reconoció su derecho de uso exclusivo de tal nombre, por lo que tal destilería es  llamada como “the” Glenlivet, haciendo referencia a la única, primera y genuina.

  En fin, que ya os contaré como discurre el evento del encuentro de bloggers jurídicos y lo que sin duda, aprenderemos del coloquio,  que tendrá lugar el viernes 10 de Mayo, de 11,00 a 13,00 horas al Salón de Actos del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid – C/ Serrano, 9 .

La asistencia a este evento el libre para todos los colegiados del ICAM hasta completar el aforo; por ello la organización ruega la confirmación de asistencia en abogados.theglenlivet@gmail.com

  Por otra parte, la semana pasada se hicieron públicos los ganadores de la III Edición del premio Derecho En Red al mejor blog, post y perfil en twitter jurídico 2012. Los ganadores, fueron los siguientes:

+ Mejor blog jurídico 2012: D. Jesús Alfaro (www.derechomercantilespana.blogspot.com.es)

+ Mejor post jurídico 2012: D. Pablo F. Burgueño (www.pabloburgueno.com/2012/04/como-cumplir-la-ley-de-cookies)

+ Mejor perfil jurídico en twitter 2012: D. Francisco Pérez Bes @pacoperezbes

  Vayan para todos ellos mis felicitaciones por su  fecunda aportación a un mundo jurídico y tecnológico mas transparente e informado. Asimismo para los generosos organizadores: Asociación Derecho en Red, EventosJurídicos y AbogadosTic.com).

  Y si miramos hacia atrás en el tiempo y el espacio para ver a quien podemos agradecer este fenómeno, aunque internet es una obra global, es innegable que tenemos que aprovechar para celebrar a toro pasado el pistoletazo de salida hacia la globalización de internet que hace poco más de 20 años los creadores de la World Wide Web,  y singularmente Tim Berners-Lee permitieron su uso de forma libre y gratuita, lo que cambió la forma de comunicarse, de trabajar, de innovar y de vivir.

Posibles efectos indeseados del plan de vivienda: el incremento en el precio de los alquileres

El reciente Plan de Vivienda aprobado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbana, 2013-2016, tiene como uno de sus objetivos invertir la relación propiedad – alquiler en materia de vivienda.

La exposición de motivos califica el mercado del alquiler de vivienda en España como muy débil, sobre todo si se compara con el de los países de nuestro entorno. Según los datos del último censo disponible, el alquiler significa el 17% frente al 83% del mercado de la vivienda principal en propiedad. En Europa, en porcentajes medios, el mercado de la vivienda principal en alquiler representa el 38%, frente al 62% de vivienda en propiedad.

Los Planes de Vivienda precedentes, por el contrario, fomentaron la construcción de viviendas protegidas, privilegiando en términos cualitativos y cuantitativos a las ayudas destinadas a la adquisición de viviendas frente a las ayudas destinadas al alquiler, en concreto, según responsables del Ministerio de Fomento, las primeras se cuantifican en 1.720 millones de euros mientras las destinadas a alquiler se limitaron a 337 millones de euros.

Con el objetivo de invertir esta situación, el nuevo Plan de Vivienda prevé dos programas de actuación que pretenden fomentar el alquiler, el programa de ayuda al alquiler de vivienda y el programa de fomento del parque público de vivienda en alquiler. Con estos dos programas el Plan pretende favorecer a las personas con escasos recursos económicos el acceso a una vivienda en alquiler.

Estos programas se ven acompañados de la desaparición de toda ayuda a la promoción de vivienda protegida, incluso de las existentes. En estos momentos se está tramitando en el Parlamento el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en cuya disposición adicional segunda, se procede a la supresión de las ayudas existentes a la promoción. En el momento de redactar estás líneas, el Partido Popular ha presentado una transaccional a su enmienda 105 por la que resultarían amnistiadas las subsidiaciones de los préstamos convenidos concedidos para la nueva construcción en alquiler. Es importante precisar que los préstamos para la nueva construcción en alquiler a los que el Ministerio haya otorgado su conformidad durante la vigencia del Plan de Vivienda 2009-2012 tienen una subsidiación durante toda la vida del préstamo cuya cuantía anual en euros de subsidiación por cada 10.000 euros de préstamo oscilará entre los 100 y 350 euros atendiendo al tipo de vivienda promovida en alquiler.

La presente reflexión pretende poner de relieve la existencia de un cierto desajuste en la regulación de los límites del programa de ayuda al alquiler que pudiera provocar en el futuro efectos indeseados.

El procedimiento subvencional diseñado exige la convocatoria periódica de procedimientos de concesión ayudas en los que se valorarán los ingresos de los solicitantes dentro de unos límites máximos de ingresos. Estos límites atenderán al número de miembros de la unidad de convivencia que, por ejemplo, en caso de solicitantes individuales será de una vez el IPREM y en el caso de una pareja con un hijo de 2 años, de 1,8 veces el IPREM (artículo 12). La unidad de convivencia está formada por todos aquellos que vayan a utilizar la vivienda como su residencia habitual y permanente (glosario de términos).

El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es un índice creado en 2004 y que se emplea como referencia para la concesión de ayudas, becas, subvenciones o el subsidio de desempleo entre otros, cuya cuantía para 2013 es de 7.455,14 euros. Es importante tener en cuenta que, a pesar de lo publicado en los medios de comunicación general, el IPREM no se puede equiparar con los ingresos brutos, sino que resultarán de la suma de la base imponible general y del ahorro de la Declaración sobre el IRPF presentada por todos los miembros de la unidad de convivencia (artículo 6). En resumen, es la suma de la casilla 455 y 465 de la Declaración del IRPF.

Una vez cuantificados los ingresos de las unidades de convivencia, se priorizarán las solicitudes atendiendo a la relación existente entre los ingresos de la unidad de convivencia y el límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia que permiten el acceso a la ayuda al alquiler. Este mecanismo de priorización determinará que ostenten preferencia para la obtención de las ayudas aquellas unidades de convivencia cuyos ingresos sean inferiores.

Solo excepcionalmente, cuando las solicitudes presentadas no sean suficientes para cubrir las ayudas convocadas, podrán resultar beneficiarias aquellas unidades de convivencia cuyos ingresos no superen 3 veces el IPREM. El plan al regular los requisitos de los beneficiarios de las ayudas limita la renta máxima del contrato de arrendamiento a 600 euros anuales (artículo 11).

En principio, el establecimiento de este límite solo puede recibir críticas favorables, se pretende subvencionar solo aquellos alquileres “baratos”. Ahora bien, sorprende que no se haya utilizado ningún mecanismo que ponga en relación el precio del alquiler y la superficie de la vivienda, ya que alquiler “barato” no es aquél que solo lo es en términos absolutos, es decir, que únicamente atiende al precio, sino que es necesario que exista una determinada relación entre el importe de la renta y la superficie de la vivienda.

La sorpresa es mayor teniendo en cuenta que los responsables políticos han hecho virtud de este límite en sus manifestaciones públicas al referirse a otras líneas de ayudas. En concreto, en la Nota de Prensa de la Oficina de Información del Ministerio de Fomento sobre la comparencia de la Ministra Pastor en el Senado, se hizo mención a que en el programa de fomento del parque público de alquiler, coincidiendo con las recomendaciones de la Defensora del Pueblo, se había establecido un límite de precios máximo por metro cuadrado en función de la renta familiar de los inquilinos. En concreto, en este programa se ha limitado la renta a 4,7 euros mensuales por metro cuadrado de superficie útil en el caso del alquiler en rotación y de 6 euros en el caso del alquiler protegido (artículo 17).

La ausencia de este límite provocará que sea subvencionable de igual forma una vivienda de 30 metros cuadrados de superficie útil en una ubicación especialmente apetecible que otra vivienda de 90 metros cuadrados en una situación menos privilegiada. Lo único relevante es el precio.

Argumentativamente podemos partir del informe sobre la evolución del precio del alquiler de la vivienda en alquiler en 2012 publicado por un importante portal inmobiliario (www.idealista.com) en el que se puede leer que “ya son ocho los distritos inmobiliarios que ofrecen el metro cuadrado por debajo de los nueve euros, todos ubicados en el sur de Madrid. Los metros cuadrado mas exclusivos de la capital los encontramos en el distrito Salamanca, (13,4 euros/m2). Por encima de los doce euros por metro cuadrado en el distrito centro (12,7 euros/m2),…”.

Otro informe de reciente publicación (www.soloalquileres.es) refleja que el 34% de los alquileres tiene una renta inferior a los 400 euros mensuales, el 43% de los una renta mensual entre 400 y 600 euros, y el resto más de 600 euros mensuales.

Esto supone que estarán en iguales condiciones de cara a la obtención de las ayudas públicas aquellos solicitantes que, a igual ingresos computables, tengan en alquiler una vivienda de 30 metros cuadrados en el Barrio Salamanca (402 € mensuales) que aquel que alquile una vivienda de igual superficie en un distrito del sur de Madrid (270 € mensuales). Es mas, dado que la ayuda será de hasta un 40% de la renta anual con el límite máximo de 2.400 euros por vivienda (artículo 12), la situación del primero será mas favorable en cuanto, en términos absolutos, su subvención será superior al segundo; en concreto, 1.929,60 € anuales frente a 1.296 € euros anuales.

Aún cuando puede resultar un poco prematuro realizar previsiones, este sistema pudiera llegar a provocar un incremento en los precios de aquellos alquileres de viviendas con superficies pequeñas, que serán a partir de ahora los más demandados por los posibles beneficiarios de las ayudas de alquiler. Es la consecuencia de la aplicación de la Ley de la oferta y la demanda, según la cual a mayor demanda e igual oferta, el precio tiende a aumentar.

Sorprende esta ausencia en cuanto en el Plan de Vivienda anterior se estableció tal límite como una forma de subvencionar solo los alquileres realmente baratos (artículo 45 Real Decreto 2066/2008, de

12 de diciembre, por el que se aprueba el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009/2012), del que resultaba que la renta inicial a satisfacer no debía superar los 8,13 € mensuales por metro cuadrado de superficie útil.

Por todo ello, parece aconsejable que en la concesión de las ayudas al alquiler las solicitudes se prioricen atendiendo tanto al nivel de ingresos de las unidades de convivencia como a la relación precio de renta / metro cuadrado de superficie útil de las viviendas. Las Comunidades Autónomas podrán introducir esta corrección al permitirles el Plan de Vivienda la introducción de requisitos adicionales y criterios de preferencia en la selección de los beneficiarios distintos a los establecidos por el legislador estatal.

Información facilitada por: José Antonio Ruiz Sainz-Aja, funcionario en la Dirección General de Vivienda y Arquitectura de la Comunidad Autónoma de Cantabria.