Medio urbano sostenible y derecho a la vivienda en la Ley de economía sostenible

Uno de los contenidos más atractivos, desde mi punto de vista, de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible (LES) es el dedicado al medio urbano sostenible, la regeneración urbana y la rehabilitación, estrechamente vinculado al proceso de reconversión del sector inmobiliario y a la dignificación y mejora del parque de vivienda existente. Dedica a esta cuestión la LES sus artículos 107 a 111, de contenido diverso, casi programáticos en algún caso, quizá de forma coherente con el propósito general del conjunto de reformas incorporadas a la LES, de contenido bien concreto y pragmático, nacido de la práctica en realidad, en su mayor parte. Todos ellos conforman un conjunto normativo que, unido a los artículos 36 y 37 del texto refundido de la Ley de Suelo aprobado mediante Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio (en adelante LS), y al contenido del anteproyecto de Ley de calidad y sostenibilidad del medio urbano impulsado inicialmente por el extinto Ministerio de Vivienda y hoy por el Ministerio de Fomento, tiene un enorme potencial transformador e impulsor de la regeneración urbana y la rehabilitación de edificios.

Dejando al margen el régimen de venta y sustitución forzosas establecido en la LS y desarrollado por la práctica totalidad de Comunidades Autónomas, la primera gran aportación de la LES consiste en la determinación de los objetivos de las políticas públicas que pueden incidir en la consecución de un medio urbano sostenible, unos objetivos transversales y que, dado el carácter básico de su capítulo IV del título III (según el apartado primero de su disposición final primera),  afectan a las acciones y políticas de todas las administraciones públicas. En ese contexto, las políticas públicas habrán de propiciar un medio urbano sostenible que haga posible el uso residencial en viviendas constitutivas de domicilio habitual en un contexto urbano seguro, salubre y adecuado, libre de ruidos y otras inmisiones contaminantes que excedan de los límites legalmente permitidos en cada momento y provisto del equipamiento, los servicios, los materiales y productos que eliminen o, en todo caso, minimicen, por aplicación de la mejor tecnología disponible en el mercado a precio razonable, las emisiones contaminantes, el consumo de agua, energía y la producción de residuos, y mejoren su gestión. La vivienda, lejos de contemplarse aisladamente, se ubica y analizar en su entorno, tal y como propuso hace ya diecisiete años la Declaración de Estambul sobre los Asentamientos Humanos y Programa de Hábitat, aprobada en la 18ª sesión plenaria, el 14 de junio de 1996, de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre los Asentamientos Humanos (Hábitat II).

El acceso a una vivienda adecuada se proclamó en la Declaración Hábitat II como uno de los componentes del derecho a un nivel de vida adecuado proclamado en el artículo 25.1 de la Declaración Universal de los Derechos del Hombre de 10 de diciembre de 1948, en el sentido que ya había sido señalado en el artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos económicos, sociales y culturales de 19 de diciembre de 1966, textos ambos que de conformidad con el artículo 10.2 de la Constitución deben orientar la interpretación de las normas relativas a los derechos fundamentales y a las libertades públicas que en ella se reconocen. Desde la perspectiva que preocupa en la LES en la Declaración Hábitat II la vivienda adecuada es “algo más que tener un techo bajo el que guarecerse. Significa también disponer de un lugar privado, espacio suficiente, accesibilidad física, seguridad adecuada, seguridad de tenencia, estabilidad y durabilidad estructurales, iluminación, calefacción y ventilación suficientes, una infraestructura básica adecuada que incluya servicios de abastecimiento de agua, saneamiento y eliminación de desechos, factores apropiados de calidad del medio ambiente y relacionados con la salud, y un emplazamiento adecuado y con acceso al trabajo y a los servicios básicos, todo ello a un costo razonable. La idoneidad de todos esos factores debe determinarse junto con las personas interesadas, teniendo en cuenta las perspectivas de desarrollo gradual. El criterio de idoneidad suele variar de un país a otro, pues depende de factores culturales, sociales, ambientales y económicos concretos. En ese contexto, deben considerarse los factores relacionados con el sexo y la edad, como el grado de exposición de los niños y las mujeres a las sustancias tóxicas” (§ 60). El derecho a una vivienda no se limita a ésta aisladamente considerada sino que comprende necesariamente las infraestructuras precisas para hacerla habitable con objeto de que pueda permitir alcanzar un nivel de vida adecuado.

Quizá se entienda así que el artículo 107.a) LES se orienta prioritariamente a la concreción de un contenido determinado del derecho a la vivienda en relación con la ciudad. Es en conexión con ese contenido cómo hay que entender el resto de apartados, que vinculan al medio urbano sostenible en el que ha de desarrollarse el derecho a la vivienda con la mejora de la calidad ambiental y funcionalidad de dotaciones, servicios y espacios públicos, acceso universal a nuevas tecnologías, rechazo a la segregación de usos y, consecuentemente, propuesta de combinación de usos con especial atención a los generadores de empleo o fomento del uso de materiales, productos y tecnologías limpias.

Sobre tal base, y en línea con otros instrumentos como el sistema de información urbanística con el que habrá de coordinarse [art. 108.c) LES], se regula un nuevo sistema informativo general e integrado al servicio de las políticas públicas para un medio urbano sostenible, un sistema que, sobre bases necesariamente cooperativas entre administraciones, incluya censos de construcciones, edificios, viviendas y locales desocupados y de los precisados de mejora o rehabilitación y mapas de ámbitos urbanos obsoletos, desfavorecidos o en dificultades, precisados de programas o planes de rehabilitación o de actuaciones de renovación y rehabilitación urbana [art. 108.a) y b) LES].

Para avanzar en la reconstrucción de un sector inmobiliario más sostenible y orientado a satisfacer necesidades residenciales y económicas con una faz menos especulativa es preciso caminar. Nada se conseguirá sentándose a esperar. Junto a la nueva edificación, la renovación y rehabilitación urbana son alternativas de negocio reales, absolutamente viables, aunque la carga de gestión empresarial, sin duda, es infinitamente superior a la habitual hasta el estallido de la burbuja. Los márgenes, por lo demás, son menores, pero existen. Es preciso ganarlos.

Julio Tejedor Bielsa