¿Banco Malo, precios buenos?

La pregunta del millón que nos hacemos todos es ¿cómo va a influir el ‘banco malo’ en los precios de la vivienda? Hay demasiadas incertidumbres como para dar una respuesta concluyente. Lo que sí sabemos es que el precio de las propiedades no ha dejado de bajar desde que tocó máximos en 2007 –para suelo- y 2008 –vivienda terminada-. También sabemos –o al menos intuimos- que las cifras oficiales no reflejan la realidad de nuestro entorno: el Ministerio de Fomento, por ejemplo, reconoce una bajada acumulada del 23,6% mientras que la conocida tasadora Tinsa la eleva hasta el 32,4%. Pero cuando uno se da un paseo por el barrio, o habla con sus amigos, se da cuenta de que los descensos están más cerca del 50%.

Los gestores del ‘banco malo’ se encuentran ante una difícil coyuntura. Si éste se adjudica los activos por debajo de las exigencias de los Reales Decretos de De Guindos (35% para vivienda, 65% para en construcción, 80% para suelo) forzará a las entidades financieras a reconocer nuevas pérdidas y las colocará en una posición más débil. ¿Y si no lo hace? Corre grave riesgo de ponerse en contra de la realidad y ésta, ya se sabe, es muy tozuda. Circulan rumores de que los fondos especulativos (fondos “buitre”) están lanzando ofertas de auténtico derribo por las carteras de activos tóxicos de la banca. Si cualquiera de los bancos considerados “sanos” aceptara vender a estos fondos con descuentos superiores a los admitidos por el ‘banco malo’, pondría en evidencia al Ministerio de Economía. Y pronto circularía la especie, no exenta de razón, de que el Gobierno ha puesto los intereses de la banca por encima de los de los ciudadanos –avalistas en última instancia de las posibles pérdidas ocultas-.

¿Qué puede pasar, entonces? Yo apuesto a que finalmente el ‘banco malo’ aplicará mayores descuentos de los ya exigidos, pero sin hacer demasiado daño. Todos miran de reojo al banco malo irlandés (NAMA), que ya ha pasado por este trance, y que se adjudicó los activos a un descuento medio del 58%. Mientras, aquí, las reformas de De Guindos suponen de media el 45%. Por lo tanto, no es descabellado pensar en un descuento adicional de unos 13 puntos porcentuales. Máxime cuando es voluntad del Gobierno que inversores privados entren en el capital de la sociedad.

¿Y eso implicará viviendas más baratas? No necesariamente. Por un lado, no olvidemos que el ‘banco malo’ dispone de 15 años para deshacerse de los activos. No tiene prisa. Por otro lado, el objetivo del Gobierno es el de conseguir que la operación sea rentable (“que no cueste dinero a los ciudadanos”) por lo que el precio de venta deberá recoger, además del precio de adjudicación, los gastos de gestión y un pequeño margen. Además, todo hace pensar que el grueso de la cartera lo compondrán terrenos y obras en construcción, que serán, asimismo, los activos que sufrirán las mayores rebajas.

Hay incertidumbre también acerca de los plazos. El NAMA irlandés tardó más de un año en estar plenamente operativo, lo que invita a pensar que nuestra sociedad no va a estar en marcha de la noche a la mañana. Y muchas cuestiones no resueltas: cómo y quién va a llevar a cabo la comercialización, quién y en qué condiciones se va a financiar a los particulares que adquieran los activos una vez puestos a la venta, etc.

Sin embargo, el ‘banco malo’ sí que puede marcar el suelo de esta crisis: como mayor inmobiliaria del país, su peso en la composición de la oferta puede ser determinante.

José Luis Ruiz Bartolomé